Hukukçular açıkladı: Kiracı kiranın düşmesi için dava açabilir

Ev sahipleri ve emlakçılar hızlanan kentsel dönüşüm ve üniversitelerin açılmasını fırsata çevirdi. İstanbul'da okul ve iş merkezlerine yakın birçok bölgesinde kiralar yüzde 300'e kadar fırladı. Kira gelirinin fahiş oranlar karşısında düşük kaldığını düşünen ev sahipleri de çeşitli bahanelerle mevcut kiracılarını çıkarmaya, sözleşme yenilememeye, şifahen mevcut rakamın 2-3 katı zam talep etmeye, ara artışlara, hatta adeta açık artırmayla daireyi farklı kişilere gösterip en yüksek rakamı ödeyene kiralamalara başladı. Ancak artışın Tüketici Fiyat Enflasyonu'nun (TÜFE) 12 aylık ortalamalarına göre belirlenen ve ekimde yüzde 17,09 olarak açıklanan yasal sınırı aşmaması gerekiyor.

Uyuşmazlık mahkemede bitiyor
Kirada fahiş yükselişler ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Zamda tavan oranın aşılmasına ve çeşitli bahanelerle evden çıkartılmak istenen kiracılar ev sahiplerini dava için soluğu mahkemede aldı. Mülk sahipleri de 5 ve 10 yıl oturan kiracılarına tahliye için mahkemelerin yolunu tuttu. Kiralardaki fahiş artışlardan dolayı kiracı ve mal sahipleri arasında uyuşmazlıkların arttığına işaret eden Avukat Elvan Kılıç, "Son dönemde kira uyuşmazlıklarından kaynaklı açılan davalarda önemli bir artış oldu" dedi.
"Sözleşme bir yıldan kısaysa artış olmaz"

Kira sözleşmesine ilişkin hükümlerin Borçlar Kanunu'nda düzenlendiğine işaret eden Kılıç, kira artışının nasıl yapılacağının da aynı kanunun 344'üncü maddesinde yer aldığına açıkladı. Bu maddeye göre kira artışı için sözleşmesinin bir yıldan daha uzun süreli olması gerektiğinin altını çizen Avukat Elvan Kılıç, "Kira artış üst sınırı kanunla çizilmiştir. Madde gereği en yüksek artışın bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapılması gerekiyor. Kira başlangıcına göre hesaplanacak, kira yılı için belirlenen şartın dışında yapılan artışlar geçerli değildir" bilgisini verdi.

'Hakkaniyet' kriteri
Kira sözleşmelerinin zayıf konumdaki kiracıyı koruma niyetinde olduğuna işaret eden Avukat Elvan Kılıç, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Ev sahibi kiranın artırılması, kiracı da düşürülmesi için tespit davası açabilir. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedeli hakim tarafından TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde kira bedeli belirlenecektir. Her kira sözleşmesi kendi içerisinde özel şartları barındırmakta olup şifahi olarak yapılacak bildirimler ile kira bedelinin artırılması ya da indirilmesi söz konusu değildir."
Mal sahipleri de tahliye davasında

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kiracı-mal sahibi ilişkisinin son dönemde çok bozulduğunu vurguladı. Kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan davaların arttığını, kira bedelinin düşük kaldığını düşünen ev sahiplerinin tahliye davalarına başladığına işaret eden Kiraz, "Yoğun bir talep var. İki şekilde davalar arttı. Mal sahipleri yeri tahliye için tahliye davası açıyor. Kira sözleşmesi 10 yılı doldurduğunda tahliye hakkını deniyor. Kiracılar ise pandemi nedeniyle uyarlama, yani kiraların düşürülmesi için çok dava açıyor" açıklamasında bulundu.